De dyreste feilene vi finner på befaring, er sjelden de kjøperen ser på visning. Oftest er det fukt i kjelleren, fuktskjolder på loftet og en gammel membran under nye fliser. Elektrisk anlegg og rør og avløp ligger også skjult, og det koster mye å skifte dem.
Den vanligste grunnen er at feilen ligger skjult. Bak platene på en utforet kjellervegg kan mur og konstruksjon være fuktig, under nye fliser på badet kan membranen være flere tiår gammel, og over et nedforet tak kan det være fuktskader ingen ser. Er boligen pusset opp før salg, er gjerne også sporene etter tidligere skader ikke lenger synlige.
En annen grunn er at mange feil er avhengig av vær og årstid. Et tak lekker når det regner mye eller når snøen smelter. Drenering svikter ved langvarig nedbør og teleløsning. Kondens på loft oppstår i kalde perioder, men også i overgangen mellom kaldt og varmt vær. Kjøper er på visning i kort tid, på et gitt tidspunkt, og ser boligen i den tilstanden den tilfeldigvis er i på dette tidspunktet.
Den tredje grunnen er at kjøper ikke vet hva de skal se etter, og ikke går dit feilene er. Få åpner luken til loftet eller krypkjelleren, få åpner skap under vask, og ingen ser bak kledningen på en utforet vegg. Vi gjør det, og det er der vi ofte finner de dyreste avvikene.
Fukt i kjelleren er lett å overse på visning, fordi tegnene er små. Det kan være skjolder eller saltutslag nederst på veggen, maling som flasser, eller rå luft og kjellerlukt. Hvis veggene er kledd med plater, ser du ingenting.
Vi måler fukten i muren, og bak platene der vi kan. Vi sjekker også hvor gammel dreneringen er, og om terrenget eller takvannet leder vann inn mot huset. Som regel skyldes fukten gammel drenering, at betongen trekker opp fukt fra bakken, eller kondens på kalde overflater. Bak utforede vegger finner vi ofte treverk som har vært fuktig lenge, og da er skaden gjerne større enn du kan se på utsiden.
Dreneringen ligger nede i bakken, så vi kan ikke se den og den derfor ofte vurderes på bakgrunn av alder i tillegg til symptomer på svikt. Hvis den er eldre enn 25–30 år, får den TG 2 i rapporten selv om vi ikke har funnet fukt. Det betyr at den kan svikte i nær fremtid, ikke at den har sviktet.
I tilstandsrapporten finner du dette under «Drenering», «Grunnmur og fundament» og «Rom under terreng». Les alle tre.
Ny drenering koster som regel et sted mellom 200 000–400 000 kroner. Det blir dyrere hvis det er fjell, dårlig plass å grave eller terrasser som må rives.
Skader på taket og loftet er lett å overse, fordi få går opp på loftet når de er på visning. Der oppe kan det være mørke skjolder, svertesopp eller misfarget treverk på undertak og bjelker på grunn av lekkasje eller kondens. Fra bakken ser du lite, bortsett fra skjeve takstein, mose og slitte beslag rundt pipa.
Vi går opp på loftet og ser over hele undertaket. Vi sjekker rundt pipa, der rør og lufting går gjennom taket og om loftet har god nok luftsirkulasjon. Det vanligste vi finner er tegn til kondens på undertaket, lekkasjer rundt pipa, eller gammel taktekking. Et tak kan være tett i dag og likevel snart måtte skiftes.
I tilstandsrapporten finner du dette under «Taktekking», «Takkonstruksjon og loft» og «Renner, nedløp og beslag». Tekkingen kan få TG 2 bare fordi den er gammel, mens skader på undertaket står omtalt under takkonstruksjonen. Les alle tre.
Tetting rundt pipa og nye beslag koster normalt 20 000–60 000 kroner. Ny taktekking på et undertak som er i orden, koster 180 000–300 000 kroner. Et helt nytt tak med undertak, lekter, renner og beslag koster 280 000–500 000 kroner eller mer.
Et bad kan se nytt ut og likevel ha gamle feil. Ofte er det lagt nye fliser oppå en gammel membran. Membranen er det tette laget under flisene som skal hindre at vann kommer inn i vegger og gulv. Hvis badet først ble bygget før år 2000, holder membranen og sluket som regel ikke dagens krav, uansett hvor fint badet ser ut. Tegnene på visning er små: små sprekker i fugene, skader i membranen rundt sluket, misfarging i hjørnene, gulv som ikke heller godt mot sluket, eller fuktmerker i skapet under vasken.
Vi sjekker sluket og om membranen er hel og riktig festet for tett overgang. Vi borer også et hull fra rommet ved siden av og måler fukten inne i veggen, slik forskriften krever. Det mangler ofte papirer på hvordan badet er bygget, og vi finner stadig at membranen er feil avsluttet, skadet eller mangler ved sluket.
I tilstandsrapporten har hvert bad og vaskerom sitt eget avsnitt under «Våtrom». Der får overflater, membran og sluk, ventilasjon og dokumentasjon hver sin tilstandsgrad. Fuktmålingen fra hullet står for seg. Hvis badet får TG 3, skal rapporten si omtrent hva det koster å utbedre.
Et nytt bad koster 200 000–500 000 kroner og er et av de dyreste rommene i boligen din.
Et gammelt elektrisk anlegg er lett å overse, fordi strømmen virker som den skal. Tegnene finner du i sikringsskapet: skrusikringer, få kurser og ingen jordfeilbryter. Det er vanlig i anlegg fra 60- og 70-tallet. Anlegg fra 80-tallet har som regel automatsikringer, men ofte ikke jordfeilbryter på alle kursene.
Vi ser på sikringsskapet, hvor gammelt anlegget er og hva som er skiftet, og vi ser etter arbeid som er gjort uten papirer. Vi gjør ikke en elkontroll, fordi det krever spesialkompetanse. Som regel finner vi anlegg fra 60- og 70-tallet som er bygget ut litt etter litt uten samsvarserklæring. Det er elektrikerens bekreftelse på at jobben er gjort etter reglene. Da anbefaler vi en elkontroll fra et registrert elektrofirma, og det rådet bør du ta på alvor.
I tilstandsrapporten finner du dette under «Elektrisk anlegg». Der har selgeren svart på om det finnes samsvarserklæring, og når anlegget sist ble kontrollert. Hvis det står «nei» eller «vet ikke», og anlegget er gammelt, er det grunn nok til å bestille elkontroll.
En utvidet elkontroll koster normalt 8 000–14 000 kroner, og et nytt sikringsskap 15 000–30 000 kroner. Et helt nytt anlegg i en middels stor enebolig koster 190 000–300 000 kroner.
De fleste overser rør og avløp, fordi de ligger skjult i gulv og vegger. Der du ser rørene, under kjøkkenvasken, på badet og i kjelleren, kan grønne eller hvite avleiringer på kobberrør, rust på stålrør og avløpsrør av støpejern fortelle at anlegget er gammelt. Dårlig vanntrykk eller vann som renner sakte unna, kan også være et tegn.
Vi ser på rørene som er synlige, vurderer hvor gamle de er, og ser etter fukt der rørene går gjennom gulv og vegger. Vi tester trykket og lytter etter ulyder. I hus fra før 1980 finner vi ofte rør fra byggeåret, avløp av støpejern eller gammel, sprø plast, og slitte kobberrør. For å skifte rør må man som regel åpne gulv og vegger. Derfor er dette blant de dyreste feilene du kan overse.
I tilstandsrapporten finner du dette under «Vannledninger», «Avløpsrør» og «Varmtvannsbereder». Rørene får TG 2 bare fordi de er gamle, også når vi ikke har funnet skade fordi konsekvensen av svikt er kostbart. Hvis både vann og avløp har TG 2 i et hus fra 70-tallet, bør du regne med å skifte dem mens du bor der, og ta det med i budet.
Å skifte vann- og avløpsrør inne i huset koster som regel 150 000–350 000 kroner for rørleggerarbeidet. Noen ganger kan avløpet fornyes ved at et nytt rør trekkes inn i det gamle. Hvis flislagte bad og støpte gulv må åpnes, kommer store utgifter til bygningsarbeid i tillegg.
I tre av fire boliger med kjeller finner vi fukt i veggen mot terreng.
I over 40 prosent av boligene kan vi ikke fastslå hva slags membran badet har, og regner vi med bad som mangler dokumentasjon, er det over halvparten av alle undersøkte bad.
Mange har innredet rom som er godkjent som bod e.l. Der det finnes byggemeldte tegninger, avviker den faktiske bruken av rommene i boligen fra dem i omtrent halvparten av tilfellene.
Start med alt som har fått TG 2 og TG 3, for det er der kostnadene ligger. Gå deretter til disse kapitlene i denne rekkefølgen:
TG 2 på grunn av usikker fremtidig funksjon betyr at det ikke er påvist skade, men at gjenværende brukstid er usikker. Det er ikke en formalitet, det er et varsel om en kostnad som kommer.
Les hele tilstandsrapporten, ikke bare sammendraget. Etter avhendingslova regnes det som står tydelig i rapporten, som kjent for kjøperen, så det kan ikke reklameres på etterpå. Les også egenerklæringen fra selger, og spør megleren om det som ikke stemmer med rapporten.
Rapporten har bare kostnadsanslag på avvik med TG 3, og anslaget er gitt som et bredt spenn. Det som har TG 2, må du finne ut av selv. Be en håndverker se på det som bekymrer deg og gi deg et anslag før du byr. En rørlegger kan si hva nye rør koster, og en elektriker hva det koster å få anlegget i orden. Be gjerne om en ekstra visning, så fagpersonen kan se boligen selv.
Det samme gjelder det du vil oppgradere, som nytt bad, nytt kjøkken eller etterisolering. Be om et prisanslag før du byr, så det kommer med i regnestykket.
Be selger om dokumentasjonen på det som er gjort med boligen: samsvarserklæring for elektrisk arbeid, dokumentasjon på bad og våtrom, og kvitteringer for drenering og tak hvis selger opplyser at det er skiftet. Spør også når arbeidet ble gjort, og av hvem. Mangler dokumentasjonen, regn med at arbeidet ikke er dokumentert.
Er det elektriske anlegget gammelt og uten dokumentasjon, bestill elkontroll før du byr.
Sett opp et regnestykke før du byr: kjøpesum pluss det du må regne med å bruke på TG 2- og TG 3-punktene i din eiertid, og på det du vil oppgradere. Det er den summen du egentlig byr.
Ja. TG 3 betyr at noe må utbedres, ikke at boligen er dårlig. Det viktige er at kostnaden er kjent før du byr, og at den er med i regnestykket.
At bygningsdelen har passert forventet brukstid og kan svikte uten forvarsel. Det er ikke en feil i dag, men en kostnad som kommer i din eiertid.
Vi bistår deg med en reklamasjonsrapport som dokumenterer feilen med bilder og beskrivelser. Ikke start utbedring før saken er vurdert. Reklamer skriftlig til selger innen rimelig tid, for fristen er kort. Det er selger du har avtalen med, også når selger har boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar, og forsikringsselskapet tar vanligvis over saken når selger har fått reklamasjonen. Trenger du juridisk hjelp, ta kontakt med en advokat.
Lurer du på hva funnene i en tilstandsrapport betyr før du byr, kan du ringe oss eller sende en forespørsel.