En reklamasjon står og faller på to ting – at du reagerer i tide, og at avviket er dokumentert. Meld fra skriftlig så snart du oppdager forholdet, fotografer alt med dato før du utbedrer noe, og få en faglig vurdering fra takstmann som beskriver avvik, sannsynlig årsak og utbedri
De fleste feil på en bolig dukker ikke opp på visning. De melder seg etter at du har flyttet inn – en fuktlukt i kjelleren, en membran som svikter, et elektrisk anlegg som ikke tåler den nye hverdagen. Da er spørsmålet ikke bare hva som er galt, men om du kan gjøre noe med det.
Har du kjøpt bolig og funnet et avvik du mener selger skulle ha opplyst om, er det to ting som avgjør en eventuell reklamasjon: at du reagerer i tide, og at avviket er dokumentert. Resten av denne artikkelen handler om hvordan du sikrer begge deler.
En mangel er kort forklart et avvik fra det du hadde grunn til å forvente, og som ikke var opplyst. Hva du «hadde grunn til å forvente» avhenger blant annet av boligens alder, prisen du betalte, og hva som stod i salgsoppgaven og tilstandsrapporten. Et 50 år gammelt bad som er slitt, er ikke nødvendigvis en mangel – det er forventet elde. Et bad som er presentert som nyoppusset, men mangler tett membran, er noe annet.
Skillet mellom normal slitasje og et reelt avvik er ofte det vanskeligste i en sak. Reklamasjonsretten følger av avhendingsloven, men det er kjøper som må sannsynliggjøre at det faktisk foreligger en mangel. Derfor er dokumentasjonen avgjørende – og derfor lønner det seg å få en faglig vurdering før du konkluderer.
To plikter møtes i en reklamasjonssak. Selger har en opplysningsplikt og skal opplyse om forhold han kjente eller måtte kjenne til. Du som kjøper har en undersøkelsesplikt og kan ikke reklamere på noe som var synlig og opplyst, og som du hadde anledning til å oppdage før kjøpet.
Det er i dette rommet de fleste sakene avgjøres. Var fuktskaden synlig på visning, eller lå den skjult bak en nymalt vegg? Stod det noe om taket i tilstandsrapporten, eller ble det forbigått? En god reklamasjon viser ikke bare at avviket finnes, men at det var skjult eller feilaktig fremstilt da du kjøpte.
To frister er verdt å kjenne. Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet, og det gjelder en absolutt frist på fem år etter overtakelse. Venter du for lenge, kan kravet gå tapt selv om avviket er reelt.
Femårsfristen har ett viktig unntak. Har selger handlet grovt uaktsomt – for eksempel bevisst skjult en alvorlig skade – gjelder den ikke. Da kan det fortsatt være aktuelt å reklamere selv om det har gått mer enn fem år siden overtakelse.
I praksis betyr «innen rimelig tid» at du bør reagere så snart du blir klar over forholdet – ikke vente til du har full oversikt over årsak og kostnad. Meld fra skriftlig til selger eller selgers forsikringsselskap med en gang, og suppler med dokumentasjon etter hvert. Det viktigste er at du har reklamert i tide; detaljene kan komme etterpå.
Dokumentasjonen bør bestå av datofestede bilder, en nøktern beskrivelse av det du observerer, og en faglig vurdering fra takstmann. Jo tidligere og mer systematisk du dokumenterer, jo sterkere står saken.
På en reklamasjonsbefaring vurderer vi om forholdet var synlig eller skjult ved kjøp, om det avviker fra det som ble opplyst, og hva det vil koste å utbedre. Det er den vurderingen motparten – og eventuelt et forsikringsselskap – forholder seg til.
«De fleste reklamasjonssaker vi bistår i, avgjøres ikke av om feilen finnes, men av om den er dokumentert godt nok. Et par datofestede bilder tatt før noe er rørt, er ofte verdt mer enn en lang forklaring i ettertid.»
— Thomas Vogt, byggingeniør hos TEK-Norge
Noen avvik går igjen, og de fleste handler om det som ligger skjult:
Dette er også grunnen til at bakgrunnen vår som byggfolk teller: vi kjenner igjen hva som ligger bak symptomet, hvorfor det oppstod, og hva det vil koste å rette.
Avhengig av avviket kan du ha krav på at feilen rettes, et prisavslag som svarer til verdiforringelsen, eller erstatning for dokumentert økonomisk tap. I alvorlige tilfeller kan kjøpet heves. Hva som er aktuelt, avhenger av mangelens omfang og av de konkrete reglene i avhendingsloven. En faglig vurdering av utbedringskostnaden er ofte det som avgjør størrelsen på et prisavslag.
Vi gjør ikke jussen for deg, men vi gir deg det tekniske grunnlaget en sak står og faller på. På befaring dokumenterer vi avviket, vurderer sannsynlig årsak og estimerer hva det vil koste å utbedre – i en rapport du kan bruke overfor selger, megler eller forsikringsselskap. Fordi teamet vårt selv har bygd det de vurderer, ser vi forskjellen på en ren skjønnhetsfeil og et avvik som betyr noe.
Har du oppdaget noe etter overtakelse, anbefaler vi at du får det vurdert før du reklamerer. Det er dokumentasjonen som avgjør saken.
En mangel er et avvik fra det du hadde grunn til å forvente, og som ikke var opplyst. Hva du hadde grunn til å forvente avhenger blant annet av boligens alder, prisen og opplysningene i salgsoppgaven og tilstandsrapporten. Normal elde og slitasje er ikke i seg selv en mangel.
Med datofestede bilder, en nøktern beskrivelse av det du observerer, og en faglig vurdering fra takstmann. En reklamasjonsrapport som beskriver avviket, sannsynlig årsak og antatt utbedringskostnad står vesentlig sterkere enn løse opplysninger. Ikke utbedre forholdet før det er dokumentert.
Ja. På en reklamasjonsbefaring vurderer vi om forholdet var synlig eller skjult ved kjøp, om det avviker fra det som ble opplyst, og hva det vil koste å utbedre. Det er dokumentasjonen som avgjør saken.
Vi ser oftest våtrom uten dokumentert membran, svikt i drenering, gamle elektriske anlegg og tak med kortere gjenværende forventet brukstid enn kjøper regner med. Felles for dem er at de gjerne ligger skjult ved visning.
En tilstandsrapport utarbeides av en sertifisert takstmann og vurderes etter Norsk Standard, med innhold regulert i forskrift til avhendingsloven. Formålet er å gi kjøper et reelt bilde av boligens tekniske tilstand før budrunden.
Ta Kontakt