Overtakelse av en ny bolig skjer i dag som regel gjennom to befaringer: en forhåndsbefaring og en overtakelsesforretning. Det er på forhåndsbefaringen den grundigste gjennomgangen gjøres.
Vår jobb på en overtakelse er å sørge for at kjøper har fått det som er avtalt. Det kontrollerer vi ved å måle boligen opp mot referansene: de lovpålagte kravene i plan- og bygningsloven og byggteknisk forskrift (TEK17), og Norsk Standard (NS) 3420, som gir standardiserte toleranser for hva som er godt nok utført. Det er referansene som avgjør om en ripe er et avvik, ikke hvem som står i rommet.
Denne artikkelen handler om metoden: hva som kontrolleres, i hvilken rekkefølge, og hvorfor rekkefølgen har betydning. Pris og bestilling finner du på siden om bistand ved overtakelse og i prislisten.
Ett forbehold om ståsted, fordi det preger alt som følger. TEK-Norge engasjeres av utbyggere og entreprenører i noen oppdrag, og av boligkjøpere i andre. Vurderingene våre endrer seg ikke med hvem som betaler for dem. Det er nettopp objektiviteten som gjør dem verdt noe. Når det står «vi» i det som følger, beskriver det arbeidet, ikke en side i saken.
Artikkelen gjelder nye boliger kjøpt fra utbygger. Skal du overta en brukt bolig, er det tilstandsrapport som er den riktige tjenesten.
Overtakelsen skjer gjennom to adskilte befaringer, med omtrent to uker mellom dem.
På forhåndsbefaringen gjennomgås boligen grundig for å finne det som ikke er i orden. Deretter får entreprenøren en periode til å utbedre funnene.
Den andre befaringen er selve overtakelsen. Der kontrolleres det at utbedringene er utført, og ansvaret for boligen går over fra entreprenør til kjøper.
De to befaringene har ulike oppgaver. Den første finner avvikene, den andre kontrollerer og lukker dem. Holdes det bare en overtakelsesforretning, står partene på overtakelsesdagen med en liste over avvik og ingen tid til å rette dem. Da må funnene enten godtas som de er, eller utbedres etter overtakelsen, med den uenigheten det ofte fører med seg.
Vi stiller med samme takstmann på begge befaringene. Det er ikke en formalitet. Den som kommer tilbake, husker hva som ble funnet på forhåndsbefaringen og hva partene ble enige om.
Før det første rommet åpnes, forklarer vi hvilke referanser boligen skal vurderes etter.
Overflater, innredning og utstyr bedømmes visuelt, på normal avstand og i normalt lys, etter NS 3420, som setter standardiserte toleranser for hva som er godt nok utført. Det betyr at en vegg vurderes rett forfra og stående, ikke i slepelys eller nede fra gulvet, der enhver overflate ser ujevn ut. Glass bedømmes på tre meters avstand og uten motlys.
Det kan høres banalt ut, men det er håndverk vi vurderer, og toleransene i standarden er satt nettopp for slike vurderinger.
Referansene gjøres kjent for alle i rommet, og alle må forholde seg til dem. Kommer de først fram når noen står og peker på en ripe, oppfattes de lett som et forsvar. Da handler diskusjonen om hvem som bestemmer, ikke om hva som er levert og hva som må aksepteres.
Vi forklarer også kort hvem vi er og hvordan gjennomgangen skal foregå, slik at ingen i rommet er usikre på hvilken rolle vi har. På forhåndsbefaringen er kjøper, utbygger og entreprenør til stede.
Tilvalgene kontrolleres først, samlet, mot tilvalgslisten. Deretter går vi gjennom boligen rom for rom.
Tilvalgene tas først fordi de er en annen type funn. En benkeplate i feil farge er ikke en skade. Det er noe som er bestilt, betalt og ikke levert, og det håndteres på en annen måte.
Så følger selve gjennomgangen:
Funnene i nye boliger er sjelden dramatiske. Riper og merker på overflater. Dører og vinduer som må justeres. Tilvalg som ikke stemmer med bestillingen.
At funnene er små, er ikke et argument for å la dem ligge. Det er argumentet for å finne dem nå. Et avvik som rettes i utbedringsperioden koster en håndverkertime. Det samme avviket et halvt år senere er en reklamasjonssak, der partene kan være uenige om det skyldes utførelsen, manglende vedlikehold eller feil bruk.
Hvert avvik føres i protokollen mens vi står i rommet, med beskrivelse, hvem som skal utbedre det og frist for utbedring.
Beskrivelsen må tåle å bli lest av en som ikke var der. Hvor i rommet. Hvor stort. Hva som eventuelt er målt, og med hvilket instrument.
«Ripe på parkett» er ingen protokollføring. Det er en notis om at noen så noe, og den hjelper ikke håndverkeren som kommer for å finne ripa. Derfor markeres avviket på stedet, normalt med blå tape, og det tas et bilde som legges i protokollen.
Når vi bistår utbygger eller entreprenør, er det vår oppgave å gi kjøperen en enkel opplæring i boligen. Underveis i gjennomgangen stopper vi ved de tekniske installasjonene og forklarer hvordan de virker:
Dette står som en egen leveranse i oppdragsbeskrivelsen vår, ikke som noe vi tar hvis det blir tid til overs. Opplæringen gjentas på overtakelsen. Andre gangen sitter den.
Grunnen er enkel. En beboer som vet hvor hovedstoppekrana er, og hva som har skjedd når komfyren plutselig er uten strøm, ringer ikke rørlegger eller elektriker for noe som tar et halvt minutt å ordne selv. Det er en annen type verdi enn en liste over feil, og den varer lenger. Det sparer kostnader og tid for alle parter.
I større leilighetsprosjekter der vi er engasjert av utbygger, går vi gjennom fellesarealene før vi går opp i leiligheten: bod, parkering, sykkelparkering, heis, brannoppstillingsplasser og hvor brannalarmen avstilles i etasjen.
Vi kontrollerer at de formelle godkjenningene er på plass, det vil si midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.
Det første vi gjør i boligen, er å gå gjennom protokollen fra forhåndsbefaringen punkt for punkt: er avviket utbedret? Det som er i orden, lukkes. Det som ikke er utbedret, føres videre i overtakelsesprotokollen med ny frist. Nye avvik føres inn på samme måte.
Deretter leses målerne for strøm, vann og varme av. Både målernummer og målerstand føres i protokollen, og strøm og varme overføres til kjøperen fra denne datoen.
Vi kontrollerer også at FDV-dokumentasjonen er overlevert, og at kjøperen har forstått hva den er. Kort fortalt er den bruksanvisningen til boligen.
Til slutt gjennomgås protokollen i fellesskap og signeres. Nøklene overleveres når oppgjøret er bekreftet.
Ja, dersom det foreligger en mangel som gir rimelig grunn til å nekte.
Loven krever ikke at boligen er ubeboelig, eller at mangelen er vesentlig. Den krever at nektingen har en rimelig grunn, og det vurderes konkret i hvert tilfelle.
Dette er en av grunnene til at forhåndsbefaringen er så viktig. Blir avvikene funnet og utbedret der, er det sjelden noe å nekte for på overtakelsesdagen. Det tjener begge parter: kjøper får flytte inn som planlagt, og entreprenøren slipper å avtale ny adkomst for utbedring.
Møter en av partene ikke opp uten gyldig grunn, kan den andre parten gjennomføre overtakelsesforretningen alene.
Er det forbrukeren som uteblir etter innkalling fra entreprenøren, gjelder dette likevel bare dersom den skriftlige innkallingen uttrykkelig opplyser om tre forhold: at motparten kan gjennomføre forretningen alene, at mangler kjøperen burde ha oppdaget må gjøres gjeldende så snart som mulig, og hvilke virkninger overtakelsen har.
For en utbygger er dette det mest praktiske punktet i hele regelverket, og det svikter oftere enn man skulle tro. En innkalling uten disse tre opplysningene gir ikke den virkningen avsenderen regner med, og det oppdages gjerne først når noen bestrider overtakelsen i ettertid.
Hver av partene kan kalle inn til overtakelsesforretning med minst sju dagers varsel, etter at entreprenøren har meldt fra om når arbeidet blir ferdig.
Fire ting skjer i det boligen er overtatt:
Overtakelsen er derfor ikke en formalitet. Fra dette tidspunktet er det kjøper som bærer ansvaret for boligen, og det er fra denne datoen alle frister regnes.
Dette er punktet som feller flest.
Reklamasjonsfristen etter bustadoppføringslova er fem år fra overtakelsen. Men foreldelsesfristen på tre år løper parallelt, etter egne regler, og den stopper ikke selv om det er reklamert i tide.
Et krav kan altså være godt innenfor femårsfristen og likevel være tapt på grunn av foreldelse.
Derfor er «vi venter og ser om det utvikler seg» en dårlig strategi for den som oppdager noe. Mangelen bør meldes skriftlig så snart den er oppdaget, på en måte som kan dokumenteres og dateres.
Mangler som ble oppdaget, eller burde vært oppdaget, ved selve overtakelsen har en langt kortere frist: de må gjøres gjeldende så snart som mulig. I praksis betyr det i protokollen, eller innen få dager. Det er hele grunnen til at protokollføringen på stedet er verdt så mye.
For alt som viser seg senere gjelder hovedregelen: mangelen må meldes innen rimelig tid etter at den ble oppdaget, eller burde vært oppdaget. Å sitte på kunnskapen er i seg selv nok til å tape kravet, uansett hvor mange år som er igjen av femårsfristen.
Blir boligen levert for sent, kan kjøperen kreve dagmulkt uten å måtte dokumentere at forsinkelsen har kostet noe.
Det er hele poenget med ordningen. Konsekvensen av forsinkelse er prissatt på forhånd, slik at ingen trenger å diskutere hva ventingen var verdt.
Hovedregelen er 1 promille av det samlede vederlaget per dag, dersom det ikke er avtalt en høyere sats. Omfatter avtalen også eiendomsretten til tomta, som er det vanlige ved prosjektsalg, er laveste sats 0,75 promille. Det er en minstesats, ikke en fast sats, og forskjellen har betydning når kontrakten sier noe annet.
Det finnes også en nedre grense: dagmulkten skal aldri være mindre enn en halv prosent av folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet forsinkelsen oppsto. På små kontrakter er det denne grensen som avgjør beløpet, ikke promillesatsen.
Dagmulkt kan kreves for inntil 100 dager, og den stanser når overtakelsen finner sted. Det er også grunnen til at en berettiget nekting har en økonomisk side: skjer ikke overtakelsen, løper dagmulkten videre.
Entreprenøren skal stille garanti for at avtalen oppfylles. Det er én garanti, og den løper fram til fem år etter overtakelsen, ikke to separate perioder slik det ofte framstilles.
Størrelsen avhenger av avtaletypen og av når kravet oppstår:
For kjøperen er dette verdt å sjekke før overtakelsen, ikke etter. En garanti som ikke er stilt, oppdages sjelden så lenge alt går bra.
Står det igjen avvik på overtakelsesdagen, kan kjøper holde tilbake et beløp til de er utbedret. Spørsmålet er alltid hvor stort beløpet skal være.
Vi kan bistå med å anslå et korrekt tilbakehold basert på mangelsvurderingen, med utgangspunkt i hva utbedringen faktisk vil koste til vanlig markedspris, ikke i hva som føles riktig i situasjonen.
Begge ytterpunktene skaper problemer. Holdes det tilbake for lite, har kjøperen ikke noe press bak kravet. Holdes det tilbake for mye, kan entreprenøren kreve forsinkelsesrente av det overskytende, og partene havner i en tvist om beløpet i stedet for en samtale om utbedringen.
Et tall med et faglig regnestykke bak seg er vanskeligere å være uenig i enn et tall som er tatt ut av luften.
Omtrent ett år etter overtakelsen holdes en ny befaring. Begge parter kan kreve den.
Hensikten er å fange opp det som ikke var mulig å se den første uken. En bolig må gjennom en full fyringssesong før den viser hva den er: setninger i konstruksjonen, sprekker i overganger, fukt som først kommer fram etter en våt høst, og ventilasjon som ikke virker som prosjektert når det er kaldt ute.
For utbygger er dette også anledningen til å lukke saker som har blitt hengende, samlet, i stedet for én og én gjennom hele året.
Men ettårsbefaringen åpner ikke fristene på nytt. Det er en utbredt misforståelse, og den kan bli dyr.
Også på denne befaringen gjelder regelen om at mangler som blir oppdaget, eller burde blitt oppdaget, må gjøres gjeldende så snart som mulig. Ettårsbefaringen er en ny anledning til å se etter, ikke en ny frist for å reklamere på noe som har vært kjent i elleve måneder.
Det samme gjelder når entreprenøren har krevd befaringen og kjøperen ikke møter: reglene gjelder likevel, men bare dersom kjøperen på forhånd er gjort særskilt oppmerksom på det skriftlig.
Dette er samme mekanisme som ved innkallingen til overtakelsen. To steder i regelverket avgjør én skriftlig setning om innkallingen faktisk har den virkningen avsenderen regner med. Begge er lette å glemme, og begge oppdages først når noen bestrider noe i ettertid.
Skal tjue eller hundre boliger overtas etter hverandre, kommer tre ting i tillegg.
Kvaliteten avklares før den første kjøperen kommer. Vi gjennomgår én til tre boliger sammen med entreprenørene på forhånd, slik at alle er enige om nivået. Alternativet er at nivået forhandles på nytt i hver eneste leilighet, med like mange oppfatninger av hva som er godt nok.
Fellesarealene overtas for seg. Fellesarealer og tekniske anlegg tas per bygg, med styret til stede og egen protokoll, før leilighetene i bygget overtas.
Reklamasjoner vurderes mot samme referanse. Kommer det en sak i etterkant, vurderer vi forholdet opp mot referansen og foreslår løsning eller utbedringsmetode.
Det gjennomgående er referansen. Den er den samme i bolig nummer én og bolig nummer nitti, og den er kjent før noen begynner å lete.
Ett dokument, likt for begge parter. Det er hele poenget.
En protokoll der avvikene er beskrevet presist, med ansvarlig og frist. Der også det som ble vurdert og funnet i orden, står skrevet. Og som er ført etter samme referanse gjennom hele prosjektet.
Kjøperen har i tillegg noe som ikke står i noe dokument: kjennskap til sin egen bolig. Hvor vannet stenges. Hva som skjedde da komfyren ble strømløs.
Utbyggeren har en overlevering som er avsluttet, ikke en som kommer tilbake om et halvt år.
TEK-Norge bistår ved overtakelse av nye boliger i Oslo og omegn, for utbyggere, entreprenører og privatpersoner. Se hva tjenesten omfatter, eller ta kontakt for en samtale om hva ditt prosjekt krever.