Skal du selge bolig? Dette bør være klart før takstmannen kommer: egenerklæring, dokumentasjon på våtrom og el-arbeid, og tilgang fra kjeller til tak.
Før takstmannen kommer, bør egenerklæringen være fylt ut og dokumentasjonen samlet, og hele boligen bør være tilgjengelig, fra kjeller til tak. Det som oftest mangler, er samsvarserklæringer for elektrisk arbeid, papirene på våtrommene og en oversikt over når ting er gjort. Jo mer vi får se og lese, desto mer presis blir tilstandsrapporten.
Befaringen foregår i tre trinn: samtale og runde med eieren, registrering og gjennomgang.
Når vi ankommer boligen, starter vi med en kort prat med deg eller din representant. Vi forklarer oppdraget vårt og hvordan befaringen legges opp, før vi stiller spørsmålene vi har forberedt. Deretter går vi en felles runde i boligen for å skaffe oss en overordnet oversikt og avklare praktiske detaljer underveis.
Deretter går vi gjennom boligen på egen hånd og dokumenterer funnene direkte i rapporten. Vi starter som regel innendørs, der vi måler opp arealet, tegner eventuelle planskisser og går systematisk gjennom bygningsdel for bygningsdel. Spørsmål som dukker opp underveis, tar vi enten opp med deg fortløpende eller samlet til slutt.
Til slutt setter vi oss ned sammen med deg for en oppsummering. Vi går gjennom de viktigste funnene, stiller gjenstående spørsmål og gir råd om enkle tiltak som kan forbedre tilstandsgraden. Vi forklarer også hva eventuelle avvik innebærer – for eksempel hvis vi har oppdaget fukt i kjelleren.
Etter samtalen sitter du igjen med full oversikt over boligens tilstand, konkrete råd om hva som bør utbedres, og en klar avtale om hva du eventuelt skal ettersende av dokumentasjon.
Dette er dokumentene som oftest mangler når vi kommer:
Mange bygningsdeler vurderes ut fra alder. Er for eksempel taktekkingen eller dreneringen skiftet, er det årstallet for arbeidet som avgjør vurderingen. Vet vi ikke alderen, legger vi byggeåret til grunn, og da blir en nyere bygningsdel vurdert som om den er like gammel som huset. Egenerklæringen sier ofte hva som er gjort, men ikke når.
Etter NS 3600:2025 får dokumentasjonen av det vanntette sjiktet i våtrommet sin egen tilstandsgrad. For TG 0 eller TG 1 må ett av disse foreligge:
Det er den siste som er mest aktuell for de fleste.
Til de tre siste skal det følge bilder av tre detaljer som skjules når flisene legges: rundt sluk og gjennomføringer, ved dørterskelen, og i overgangen mellom gulv, vegg og hjørner. Bildene må vise hvor i boligen de er tatt. Mangler dokumentasjonen, eller oppfyller den ikke kravene, blir det TG 2. Dokumentasjonen gir også lengre forventet levetid når våtrommet vurderes ut fra alder: for smøremembran er grensen 22 år med dokumentasjon og 15 år uten.
Mangler godkjente tegninger eller ferdigattest, må rapporten angi at samsvaret mellom bruken av rommene og byggetillatelsen ikke er undersøkt med den risiko det innebærer.
For at vi skal få undersøkt boligen grundig, må vi komme til overalt. Typiske hindringer som du enkelt kan rydde av veien på forhånd, er låste loftsluker, blokkerte krypkjellere, møbler foran sluk og vegger, eller manglende stige til taket. Snøen rår ingen over, men innendørs adkomst setter vi stor pris på at du klargjør.
Kommer vi ikke til, må vi beskrive i rapporten hva som ikke ble undersøkt og hvorfor. Etter NS 3600:2025 settes «tilstandsgrad ikke undersøkt» (TGIU) kun i helt spesielle unntak. Kan vi bare gjøre en delvis undersøkelse, vurderer vi bygningsdelen ut fra det begrensede innsynet vi har – og det ender ofte med TG 2. Ved å rydde adkomsten på forhånd, kan du unngå slike unødige avvik.
Det som står tydelig i tilstandsrapporten, regnes som kjent for kjøperen. Derfor er det viktig at rapporten beskriver boligen riktig, og det avhenger av hva takstmannen får se og lese.
Mangler dokumentasjonen, må vurderingen bygge på byggeåret og det vi ser. Kommer vi ikke til, må rapporten si hva som ikke er undersøkt. Begge deler kan gi en dårligere tilstandsgrad enn bygningsdelen ellers ville fått.
En godt forberedt befaring gir en rapport som stemmer med boligen. Det er en fordel for selger, og like mye for kjøper. Eksemplene under viser hvor mye papirene kan bety.
Rekkehus fra 70-tallet med to bad, pusset opp på 2010-tallet. Eieren hadde samlet tretten dokumenter før befaringen: fakturaer fra rørleggeren på membran og røranlegg, beskrivelse og FDV for det ene badet, og samsvarserklæringer for det elektriske på begge badene og for varmepumpen. Begge badene fikk sluk og membran beskrevet med dokumentert utførelse, og ingen av dem fikk avvik på tettesjiktet. Uten papirene hadde vi ikke kunnet konstatere membranen, og da blir det TG 2 både på mangelfull dokumentasjon og for ukjent tettesjikt.
Tomannsbolig fra 50-tallet der vi fant fukt i taket under terrassen og fritt vann i krypkjelleren. Første versjon av rapporten ga TG 3 på terrassen, med et kostnadsestimat på 100 000–200 000 kroner. Etter befaringen la eieren ny membran og nye beslag på terrassen og viste frem dokumentasjon. Da fikk terrassen TG 2, og kostnadsestimatet ble tatt ut av rapporten. Krypkjelleren ble også utbedret, men der fikk vi bare bilder og eierens beskrivelse, så rapporten måtte ta forbehold og opplyste om risikoen for manglende dokumentasjon.
Samme bolig, to utbedringer: den ene var dokumentert, den andre bare opplyst utbedret.
Normalt omtrent 2–3 timer i en leilighet og omtrent 5–6 timer i en større bolig. Tiden varierer noe med størrelsen og tilstanden på boligen.
Normalt 1–3 dager etter befaringen. Det kan ta lengre tid hvis vi venter på dokumentasjon eller på enkle utbedringer selger skal gjøre.
Ja. Send oss dokumentasjon på utbedringen, for eksempel faktura, samsvarserklæring og bilder, så vurderer vi om vi må gjennomføre ny befaring, eller om vi gjennom dokumentasjon kan vurdere forholdet på nytt og oppdatere rapporten. En rettelse som tar ti–femten minutter, koster ingenting. Er det vesentlige endringer, tar vi betalt for tiden. Det gjelder gjerne utbedringer som gjøres etter at rapporten er ferdigstilt, eller når det kommer mye dokumentasjon etter at rapporten er levert.
Det er ikke uvanlig. Vi bruker da mer skjønn, beskriver det vi ser, og skriver i rapporten hva som ikke er dokumentert. Men en bygningsdel uten dokumentasjon kan få en dårligere tilstandsgrad enn den ellers ville fått, særlig våtrom og skjulte konstruksjoner.
Prisene for tilstandsrapport står i prislisten vår. Ring eller send oss en forespørsel, så avtaler vi befaring.