De fleste takstmenn kommer fra økonomi eller eiendom. Vi kommer fra byggeplassen. TEK-Norge er et takstfirma med base på Stabekk i Bærum, med takstmenn spredt rundt Oslo. Vi utfører oppdrag i Oslo og omegn, og vi er ni faste takstmenn. Det som skiller oss fra de fleste andre er
Det er en forskjell som får praktiske konsekvenser. En takstmann uten byggebakgrunn kan registrere at et bad ser nytt ut. En takstmann som selv har lagt membran vet hvilke tegn som avslører at det ikke er gjort riktig, og hvor han skal se etter dem.
Bygg- og tømrermester. Bred erfaring fra utførende arbeid før takstfaget.
Har skrevet tusenvis av rapporter. Volumet betyr at han har sett de samme feilene i mange varianter, og gjenkjenner mønstre tidlig.
Murmester med mange år i murebransjen. Har bygget hundrevis av våtrom, lagt flis og bygget murverk.
Murmester, spesialist på våtrom. Bad og fukt er de dyreste feilene vi finner, og de vanskeligste å vurdere utenfra.
Byggingeniør. Fuktmekanikk og fuktlogging, tilstandsvurdering og skade.
Bygg- og tømrermester. Konstruksjon, tak og bærende systemer er språk han har snakket i årevis.
Bygg- og tømrermester og malermester, med en helhetsforståelse og en interesse for bygningene han vurderer som er uvanlig.
Bygg- og tømrermester. Bakgrunn både som utførende og som byggeleder, og fagspesialist på bygningsdetaljer han selv har planlagt mange ganger.
Nysgjerrig bygg- og tømrermester som raskt forstår komplekse utfordringer, og løser dem fordi han har løst dem i praksis før.
Vi har levert over 11 000 tilstandsrapporter siden 2018, og dekker hele bredden av takstoppdrag på bolig og næring:
De fleste henvendelsene våre handler om tilstandsrapport ved salg av bruktbolig, eller om noe som har gått galt etter et boligkjøp. Det er de to situasjonene der en fagperson med byggebakgrunn utgjør størst forskjell.
Vi kan ikke gjengi enkeltsaker, men vi kan si hva som gjentar seg.
Nye fliser, nytt utstyr, ingen synlige skader. Så mangler dokumentasjonen på hva som er gjort under flisene — hvem som la membranen, hvilken type, når, og etter hvilken anvisning. Ingen kan se en membran gjennom en flis. Uten dokumentasjon er det overflaten vi kan vurdere: hvordan fallet på gulvet er lagt, i noen tilfeller hvilken type membran som er synlig i sluket, og om arbeidet framstår som faglig godt utført. Der dokumentasjonen mangler er risikoen reell selv om rommet er pent. I nesten halvparten av tilstandsrapportene vi skriver, må membranen konstateres som ukjent.
Fuktig kjeller blir tolket som noe man lever med. Ofte er den fuktig fordi dreneringen er fra opprinnelig byggeår og har sluttet å virke, fordi konstruksjonen er feil, eller fordi kjelleren aldri skulle vært innredet. Det er en av de dyreste utbedringene som finnes på en bolig, og den vises sjelden på visning. Vi finner fukt i kjellervegger i to av tre boliger vi vurderer.
En bod tatt i bruk som kontor, et disponibelt rom som vaskerom, et innredet loft. Arbeidet kan være godt utført og huset fungere helt fint, men bruksendring er søknadspliktig, og rom for varig opphold har krav til takhøyde, rømningsvei og dagslys. Det som ikke er omsøkt, er heller ikke kontrollert — og kostnaden ved å rette det opp havner hos kjøperen. Der det finnes tegninger å sammenligne med, finner vi avvik mot faktiske forhold i nesten 65 prosent av tilfellene.
I en enebolig var et rom innredet som vaskerom i 2021. Rommet var pent nok — malte flater, opplegg for vaskemaskin, varmtvannsbereder plassert der. Men det forelå ingen dokumentasjon på arbeidet, det gamle støpejernssluket var beholdt, og tilfredsstillende membran kunne ikke påvises. Rommet ble satt til TG3 med anbefaling om totalrenovering, og kostnaden ble estimert til mellom 200 000 og 500 000 kroner.
Arbeidet er utført etter at dagens forskrift trådte i kraft. Da er kravet ikke bare at det skal være gjort riktig, men at det skal kunne dokumenteres.
Hvor langt vi går avhenger av oppdraget, og av hva vi finner underveis. Ved mistanke om innebygd fukt bruker vi fuktmåling, og i noen tilfeller fuktlogging over tid. Areal, fall og skjevheter måles med laser. Takflater vi ikke kommer til, kontrollerer vi i enkelte tilfeller med drone.
Men det viktigste verktøyet er øynene, luktesansen og erfaringen med bygninger. Utstyret bekrefter eller avkrefter det en erfaren takstmann allerede har reagert på.
Rapporten skal kunne leses av noen som ikke er fagperson. Det betyr at vi skriver tre ting: hva vi har funnet, hva vi ikke har fått undersøkt, og hva funnet betyr i praksis. Det siste er det viktigste, og det som oftest mangler.
Alle tilstandsrapporter for salg av brukt bolig skrives etter NS 3600:2025. Rapporten leverer vi normalt innen tre arbeidsdager etter befaring. Hvor raskt vi kan komme på befaring varierer med sesongen — i høysesongen er det lengre kø enn ellers, og det sier vi fra om når du bestiller.
«Fukt er den vanligste — og dyreste — skaden vi avdekker i Oslo-boliger. Spesielt i hus fra 60-, 70- og 80-tallet. Det er ofte det ingen andre ser, fordi det gjemmer seg bak nymalte vegger og pene overflater.»
Thomas Vogt, byggingeniør og fuktspesialist hos oss, sier det slik:
Vi tar oppdrag i Oslo og Akershus. Ta kontakt for en kort samtale om hva boligen din krever — det er ofte nok til å avklare hvilket oppdrag som er riktig.
En tilstandsrapport utarbeides av en sertifisert takstmann og vurderes etter Norsk Standard, med innhold regulert i forskrift til avhendingsloven. Formålet er å gi kjøper et reelt bilde av boligens tekniske tilstand før budrunden.
Ta Kontakt